近日，上海市规划和国土资源管理局、中国（上海）自由贸易试验区管委会联合发布《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》，明确提出综合用地的概念，鼓励公共服务设施用地、工业用地、仓储物流用地根据业态需求，进行土地混合开发和建筑复合利用，进一步提高土地利用质量和效益。

中国（上海）自贸区综合用地政策可概括为“1222”，即“一个明确”，明确综合用地定义，即土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式。

“两个管控”。一是实施规划弹性管控，要在综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境要求等情况下，从规划功能分区、用途兼容、公共配套、整体品质等方面，明确综合用地供应前规划控制要求。二是土地供应刚性管控，满足安全生产、环境保护、相邻用地关系等要求，结合产业用地需求的前提下，结合用途兼容和业态混合特点，在供地方式、出让年限、出让底价等方面，采取差别化管理方式。

“两个衔接”，注重与全生命周期管理和存量用地盘活管理的衔接，明确存量工业用地转为综合用地和新增综合用地的，应严格按照全市盘活存量工业用地办法和工业用地出让管理规定执行。

“两个加强”。为确保综合用地用于实体产业投资，减少房地产炒作，加强新增综合用地分割转让限制，一方面按主导用途实行差别化转让限制政策，另一方面限制综合用地附属用途物业分割转让，对存量转为综合用地的明确物业持有要求。加强后续监管，包括加强建设规划、登记管理和用途管制。建设工程设计方案应严格按照出让合同中约定的主导用途和附属用途进行设计和审批；对应转让管理的相关要求，切实加强登记管理；强化综合用地用途管制，不得擅自改变用途构成及比例。