（本文发表于2009年《中国房地产》第6期）

前言：

当前，全国各地的工业区或开发区招商力度正逐渐加大，在各类主题招商活动中，地产招商，即以向企业出让工业用地的方式进行招商的比重较大。

鉴此，作为拟通过出让方式获得工业用地的企业（以下简称拟用地人），对于工业用地出让中的法律风险应有比较全面的认识，以做到尽量规避法律风险，扫清法律障碍，便于顺利地取得自己需要的土地，缩短开发建设周期，节约生产成本。

关键词：地产招商 工业用地出让 法律风险

随着我国相关政府部门对土地进行调控的一系列政策法规的出台，通过协议出让方式获得工业用地将成为历史。

招标拍卖挂牌将成为获得工业用地的主要手段，但由于我国各地的土地政策、土地管理和调控的执法不力及缺乏强有力的监督等因素，使工业用地出让蕴藏着巨大的法律风险。

现结合律师实务，对工业用地出让过程中涉及法律风险较大的五个主要法律问题进行分析。

一、拟用地人应对项目土地的位置进行合法性审查。

由于大多数工业用地都集中在工业区或者开发区，这就使得拟用地者应当首先明确所涉及的工业区或者开发区使经过哪一级政府批准设立的。一般来说，具有合法地位的开发区必须是经省级人民政府或国务院批准设立。而其他政府机构，如县级市、区政府或者镇政府批准设立的开发区，尽管也冠以开发区的名称，实际上无法享受国家或者省级政府给予的税收等优惠政策。

其次，由于许多省级开发区已经开发多年，原经正式批准的开发区用地范围内的土地已经基本用完。有的政府为了招商引资，在未经原批准机构批准的情况下就擅自扩大开发区的范围。从法律上而言，这些擅自扩大的开发区范围是不具有合法法律地位的。

二、拟用地人应对项目土地是否符合土地利用总体规划和城市规划进行审查。

（一）土地利用总体规划

根据我国《土地管理法》的规定，土地利用总体规划应当将土地划分未农用地、建设用地和未利用地。土地利用总体规划的期限一般为15年。

拟用地者应当核实该项目土地是否在有效的土地利用总体规划中的建设用地范围内，对从土地管理部门取得土地利用总体规划文件也必须进行合法性审查。

（二）关于城市规划

审查城市规划的目的是确定拟出让地块是否符合工业用地或仓储用地等项目用地的用途。通常情况下需要通过当地的城市规划行政管理部门才能获得该项目土地的城市规划文件。

城市规划一般分为总体规划、分区规划和详细规划三中，拟用地人应重点核查分区规划和详细规划。

根据我国《城市规划法》的规定，城市规划事项分级审批，城市规划必须履行编制和审批的法律程序才能生效，比如要特别注意城市规划的审批机构是否符合《城市规划法》的规定等。

三、拟用地人应审查该项目土地是否经过了农用地转用和土地征用的合法程序。

拟用地人需要了解项目土地是属于国有建设用地还是属于农用地。

如果已经属于国有建设用地，应当向当地的土地管理部门取得农用地转用和土地征用的政府批文，并根据办理农用地转用和土地征用的地块面积以及我国法律所规定的审批权限来审查其合法性。

如果项目土地依然为农用地，则必须在办理完毕农用地转用和土地征用手续后才能进行土地出让。此时就需要了解农用地转用计划指标，如果项目土地无法取得农用地转用计划指标，则农用地转用和土地征用手续根本无法办理。

另根据国务院2006年8月31日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。

四、拟用地人应注意项目土地的出让方式。

2006年8月31日，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》第五条规定：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。

2006年11月份，国土资源部土地利用司的有关负责人表示，各地要消除等待观望情绪，全面推进工业用地招拍挂。

鉴此，全国各地纷纷推进工业用地招拍挂，上海在2007年4月27日公布2007年国有土地使用权挂牌出让第1号公告，推出45幅地，其中工业用地占到34幅。

拟用地人应当向当地的土地管理部门了解当地工业用地出让的方式是挂牌、招标还是拍卖。并应对招拍挂的程序、项目土地的规划条件、参与竞买的公司的条件等问题进行详细了解。如果招拍挂的程序已经开始，则需要从组织招拍挂的单位索取招拍挂公告、招拍挂须知、成交确认数、出让合同范本等一系列文件。

五、拟用地人应了解项目土地所在地的土地出让最低价和基准地价。

2006年12月23日，国土资源部发布了《关于实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》，制订了统一的《全国工业用地出让最低价标准》，已于2007年1月1日开始实施。

但是，目前几乎所有地区的协议出让最低价和基准地价都远远低于《全国工业用地出让最低价标准》中规定的金额，目前大多数地方政府均在进行调整。

故拟用地者需要从当地国土资源部门取得当地的出让最低价和基准地价的文件，并将其与国土资源部的标准进行核对比较，凡是低于国土资源部的标准的基准地价和出让最低价都是无效的。