案情简介：2008年3月，李某从某开发商处购买商品房一套，双方签订了商品房预售合同，李某支付了全部房款，约定一个月后交房并办理房产登记。期间房价大涨，李某担心开发商将此房再卖与他人，导致自己受损。李某应该怎样维护自己的合法权益？

律师支招：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就是预告登记制度。该制度设置的目的是为了保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力，即物权排他效力。这种物权排他效力，不仅可以对抗不动产的所有人及其他权利人，而且可以对抗任意第三人。

在 商品房交易过程中，由于开发商常常处于强势地位，而购房者常常处于弱势地位，经常会出现双方签订商品房预售合同之后，不动产登记的条件还不具备，时值房价 上涨，开发商宁可冒着承担违约责任的风险，而将商品房卖与第三人谋取利润，且第三人已经办理了不动产登记。而无辜购房者只能依据预售合同要求开发商承担违 约责任，这对购房者是极不公平的，《物权法》中的预告登记制度正好可以化解这种风险。

本案中，李某某可以与开发商约定向登记机构申请预告登记，预告登记之后，李某对该商品房所享有的请求权便具有物权效力，具有排他性，即使之后开发商将该房又卖与他人，基于上述法律规定，该处分行为也无效。